物業管理基本知識(二)

瀏覽:7237 時間:2021-07-24 分類:行業新聞

  八、什么是物業管理企業?


  1、物業管理公司,是專門從事地上建筑物、基礎設施及周圍環境代化管理服務,為業主或用戶提供良好的生活或工作環境,具有獨立法人地位的經濟實體,以法定程序設立,以盈利為目的的獨立的企業法人資格的經濟組織。物業管理公司的主要職能是遵照國家有關政策和法規,運用現代管理科學手段維修養護技術管理物業,有效維護業主合法權益,為業主和用戶創造一個幽雅、舒適、寧靜、安全的居住和工作環境。


  2、物業管理企業的組織模式


 ?。?)物業管理有限公司


 ?。?)房地產開發公司的物業部


 ?。?)機關后勤的服務部門


 ?。?)房管所(政府屬性)


  3、物業管理企業的權利和義務


  根據國家和部委的有關法律規章,以及規范性的物業管理委托合同的有關規定,物業管理公司在物業管理中,有以下一些權利和義務。<<城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法>><<城市新建小區物業管理辦法>>


  權利:(1)根據有關法規規章,結合物業管理的實際情況,制訂小區管理辦法


 ?。?)依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理


 ?。?)依照物業管理合同和有關規定收取管理費用


 ?。?)有權制止違反規章制度的行為


 ?。?)有權要求管委會協助管理


 ?。?)有權選聘專業公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業務


 ?。?)可以實行多種經營,以其收益補充小區管理經費等


  義務:(1)履行物業管理合同,依法進行經營管理服務


 ?。?)接受管理委員會和住宅小區內業主的監督


 ?。?)定期向業主公布收支帳目


 ?。?)不承擔房屋保管保險,人身財產保險等義務


 ?。?)重大的管理措施應當提交管委會審議,并經管委會認可通過


 ?。?)接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導


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  九、業主的權利和義務


  權利:依法享有物業的各項權利,對專用部位享有所有權,對公用部位和共用部位享有合理的使用權。對小區的重大管理措施享有表決權,批評、建議、監督權,公有部分的持份權,共同關系的成員權等。


  義務:遵守業主公約,國家法律法規,服從業主大會的決定,依法繳費等。


  十、什么是業主大會和業主委員會?業主委員會應如何成立?


  1、由全體業主構成,按照一定程序依法成立的組織稱為業主大會。


  業主大會的召開,業主入住率需達到50%,由地產商配合,由政府主管部門主持組織。年度會議需全體業主參加。特別會議經由已入住業主10%以上提名就需召開。召開會議的法定人數都需超過50%業主數量。參加會議的需50%以上人員通過才形成決議。


  2、業主委員會是業主大會的執行機構(自治組織),需到當地房地產主管部門備案,不能從事經營性活動。業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生,是經政府批準成立的代表物業全體業主合法權益的社會團體,其合法權益受國家法律保護。


  業主委員會的宗旨是維護本物業的合法權益,實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制,保障物業的合理與安全使用,維護本物業的公共秩序,創造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。北京新規定:凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%,或首戶入住已滿二年的新建居住小區,均可組建業主委員會。


  召開業主大會表決選舉業主委員會委員,業主委員會委員從業主中選舉產生,一般由3-15人組成,3-15人選舉委員會主任。業主委員會主任任期3年,可以連選連任,委員會人數為單數。在任期內,委員的撤換、增減,由業主委員會會議通過后,提交業主大會確認。業主委員會應有辦公用房和辦公經費,業主委員會無工資,可兼職。


  業主委員會委員名額的分配取決于業主在該物業中所擁有業權份額的多少。具有較多業權份額的業主,在業主委員會中應占較多的委員名額;但分散業主權也應占有相應比例的委員名額。如某物業30%業權為分散的業主,則在委員會中30%的委員應由這些分散的業主推選。


  業主委員會由物業管理行政主管部門會同開發建設單位或物業管理企業、業主代表組成籌委會,籌委會推薦業主委員會候選人名單,提交業主大會選舉產生。


  十一、什么是住房維修基金?


  根據98年11月9日建設部、財政部發213號文件<<住宅共用部位、共用設施維修基金管理辦法>>自99年1月1日起施行。


  住房維修基金:用于住宅共用部位,共用設施及設備,大中修的維修及更新改造的專用基金。


  商品房:購房者應與售房單位簽訂有關維修基金繳交約定,購房者按房款2%(多層)-3%(高層)的比例向售房單位繳交維修基金,售房單位代為收取屬全體業主共同所有,不記入售房單位銷售收入。維修基金收費標準具體由市、自治區房地產主管部門確定。


  使用:應當專戶存儲,??顚S?,由房地產主管部門代管,但無支配權,全體業主擁有支配權,維修基金利息無使用轉入維修基金滾存。


  十二、物業管理費的構成


  1、人員工資、福利2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費3、綠化管理


  4、清潔衛生費5、公共秩序保安費6、辦公費7、折舊費8、低值易耗開銷9、社區文化費10、不可預見費11、管理傭金12、稅費等


  十三、住房維修及保修


  2000年80號令<<房屋建筑質量保修規定辦法>>保修期限(正常使用情況下):


  1、地基基礎和主體結構工程,為設計文件規定的合理年限。


  2、屋面防水工程,有防水要求的衛生間、屋面和外墻面的防滲、防漏為五年。


  3、供熱與供冷系統為兩個供暖期和供冷期。


  4、電器系統、給排水管道設備安裝為兩年。


  5、裝修工程為兩年。


  6、其它項目由建設單位和施工單位約定。


  十四、物業管理對房地產銷售的作用


  在市場中具備品牌美譽度的物力管理公司在房地產銷售環節中能成為項目的賣點對消費者產生吸引。


  1、物業管理對物業起到較大的升值和促進作用。


  2、物業管理對項目起到宣傳作用,好的物業管理能為業主的后期入住創造一個幸福的生活環境,能強化購房者的信心和美好愿景。


  3、物業管理公司的品牌效應能對項目銷售起到拉動作用。


  十五、物業管理公司與業主的維修責任應如何劃分?


  業主作為物業的所有權人,應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此,房屋的室內部分,即戶門以內的部位和設備,包括水、電、氣、戶表以內的管線和自用陽臺,由業主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備,包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施,由物業管理公司組織定期養護和維修。住宅區內的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養護,由有關供水、供電、供氣及通迅單位負責,維修養護費由有關業務單位支付。但是,物業管理公司與有關業務單位另有約定的,按雙方約定確定維修責任。


  物業所有人可以自行維修養護其自用部分和自用設備,也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員代修。由于業主拒不履行維修責任,致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連房屋安全及公共安全,造成損失的,業主應當賠償損失。人為造成公用設施損壞的,由損壞者負責修復;造成損失的,應當賠償損失。


  十六、物業管理費用按什么標準收???


  物業管理費用的標準,應以房屋使用管理維修公約或售房合同中的約定為準。除因政府調整價格外,開發商和物業管理公司不得單方面提價。


  十七、商品房樓頂屋面歸誰所有?


  根據建筑物區分所有權理論,除了一般房屋所有權外,不動產物權領域還存在著另外一種獨立的物權——建筑物區分所有權。建筑區分所有權是指多個所有權人共同擁有一棟帶有共有、共用設備和附屬建筑的建筑物時,各所有權人享有的對其專有部分的專有權和對共有部分之共有權的結合。


  建設部2001年8月15日修改后的《城市異產毗連房屋管理規定》第六條規定:“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等,應共同合理使用并承擔相應義務;除另有約定外,任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有損害他方利益的行為?!钡谄邨l規定:“異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時,應取得各所有人一致同意,并簽訂書面協議?!?/span>


  據此,樓頂屋面屬于建筑物區分所有權的共有部分,任何人(包括房地產開發商和業主)對樓頂屋面不享有專有權,應屬于全體業主共有,房地產開發公司無權擅自將樓頂屋面售予購房者。如使用樓頂屋面與相鄰人發生糾紛,在司法實踐中按照以下方式處理:如果商品房內有通往樓頂屋面的公共通道的,頂層住戶不得妨礙樓內其他業主經過公共通道通往樓頂屋面;如果沒有公共通道的,其他業主欲從頂層住戶室內通往樓頂屋面的,須經頂層住戶同意。


  十八、什么是業主公約?


  業主公約是指由業主允諾的,對全體業主具有約束力的有關物業使用、維護及其管理等方面行為的合同。業主公約的法律依據主要是《民法通則》及建設部2001年8月15日修改后的《城市異產毗連房屋管理規定》。


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