物業管理基本知識(一)

瀏覽:7048 時間:2021-07-24 分類:行業新聞

  一、什么是物業?


  已建成投入使用的各類建筑物及其相關的場地、設備設施。分類有住宅物業、工業物業、商業物業、其它類型物業(市政、橋梁、鐵路)。以上物業管理費由低至高。


  二、什么是業主?


  業主是物業的所有人或物業的使用人。住宅區的業主是由住宅區物業的全體所有者和使用者構成的。由于現代物業的社會性,因此他們在物業的保值、增值以及使用和服務方面,有著共同的利益,因而構成一個物業業主利益群體。


  三、什么是物業管理?


  物業管理是物業管理企業接受房屋產權人或業主委員會的委托,依照物業管理合同或協議,對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理,同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理,并向住用人提供多方面的綜合性服務。物業管理是集管理、經營、服務為一體的有償勞動,它按照社會化、專業化原則進行管理。


  行為概念:主體是物業管理企業,受物業所有人的委托依據物業管理合同對物業的環境,房屋及設備,公共秩序,公共事務進行維護、修繕與整潔并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。


  1、“養房”是消費的開始


 ?。?)房產購置后,要選擇一家物業管理企業委托其進行物業管理服務,負責處理個人物業及公共部分運行養護、大中修、更新改造的各類事宜,消費形式以業主交納物業管理費的形式體現。


 ?。?)在國外,有數據表明,用于物業管理的的投入大大多于購房的費用。盡管目前受國民經濟水平,消費觀念能諸多因素的制約,物管費用與購房費用投入的比例較國外小了許多,但這僅僅是初期階段,隨著市場的發展,經濟的增長,觀念的提升,居民用于養房的投入會逐步增加。


  2、物管公司的作用


  對于高樓林立的城市住宅而言,業主個人購置的住宅空間并非具有獨立存在的意義,它是以相鄰、相連的住宅狀態出現的,這就形成了對業主來說的公共產品的消費問題和對物管企業而言的公共服務問題。所謂公共產品就是供某一區域內全體消費者共同擁有的設施設備或共享的服務。如住宅區域內的保安保潔公共部位的維修養護等。而物業公司的管理,大部分又是以公共管理為主。


  物業管理企業體現“物業管理”概念具體到工作中包含了兩項內容:對業主提供家居生活服務,對物業進行專業化的管理?,F在,無論是傳媒還是業主個體,都習慣通俗于物管企業為“管家”稱謂,這從物業管理企業為業主提供大量服務,提高社區生活品質即可感受到。但嚴格的說,一個物業管理企業不僅是一個籠統的服務意義上的管家,還是一個私有不動產的管理人員,它的目的,是為業主創造安全、舒適的生息環境,使業主的私有不動產和共有的物業財產保值增值,為業主創造直接或潛在的經濟收益。


  四、物業管理的性質


  社會化、專業化、企業化和經營型


  專業化:機構專業化,人員專業化,設備專業化,操作手法專業化,工作程序專業化


  社會化:政府職能部門的延伸服務,對公共秩序的維護,全社會都參與,全社會都受益


  企業化:非行政性質的企業模式運作,自負盈虧


  經營型:提供的是服務而不是純粹的管理,按市場規律辦事,優勝劣汰


  五、物業管理基本特點


  1、業主的自制自律


  對自用部分的自我管理,小區的重大改革管理措施業主表決


  對于公共區域活動加強自律,簽訂<<業主公約>>自我約束


  2、統一的專業化管理


  一個物業只要求一個物業管理單位,不充許出現多頭管理


  專業的人干專業的事


  六、物業管理的基本內容


  1、常規性公共服務(基礎服務)


  房屋及設施設備的管理,環境清潔、綠化,公共秩序的維護,公共代辦性的服務,公共事務的管理。


  2、針對性的專項服務(特殊服務)


  外派性服務,合同內沒有約訂的,物業管理單位創新挖掘的,如日常生活類,商業服務類,科教類等,鐘點工、代看服務等。


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  3、委托性的特約服務(特殊服務的高層次)


  服務的范圍不同,公共服務是對全體業主做的,特約服務針對的是個別人。


  訂價的方式不同,公共服務收費是由政府定價或政府指導定價,而專項服務政府只有指導價或無指導價,特約服務是雙方約定價。


  工作的側重不同,首先要做好公共服務,才有可能提供專項服務和特約服務。


  利潤的要求不同,專項服務和特殊特約服務利潤要求較高,而現實中公共服務很難盈利。


  七、物業管理委托的主體方式和內容


  主體:1、業主委員會2、房地產開發商


  方式:1、公開招標2、議標(協商)


  內容:對于住宅物業為單純的物業管理服務,對于工業物業或商業物業,委托內容要根據物業類型確定。


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